按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有是否存有開店余地在商圈內(nèi)開設(shè)商場(chǎng)的可能(設(shè)定商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象是主力商店，臨街商鋪不計(jì)入飽和度計(jì)算的營(yíng)業(yè)面積內(nèi))。

其計(jì)算公式如下：　　

零售飽和度IRS=C×RE/RF　　

IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù);　　

C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目;　　

RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出;　　

RF——商圈內(nèi)主要商店的營(yíng)業(yè)面積。 　

商業(yè)地產(chǎn)飽和程度也與城市居民人均消費(fèi)支出及其增長(zhǎng)程度有關(guān)，如果現(xiàn)在**城市人均商業(yè)面積1平方米算飽和的話，將來隨著人們收入的增加，人們消費(fèi)能力的增強(qiáng)，1平方米也就不再是城市商業(yè)地產(chǎn)飽和度，應(yīng)該是高于1平方米的?！　?/span>

下面建立一個(gè)測(cè)算模型確定城市商業(yè)地產(chǎn)的商鋪需求面積：　　

公式一：商品平均售價(jià)×商品總數(shù)=城市居民總數(shù)×城市居民人均消費(fèi)支出　　

公式二：(商品平均售價(jià)-商品平均成本)×商品總數(shù)≥城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價(jià)×城市商業(yè)地產(chǎn)總面積　　變化上述公式得：　　

(商品平均售價(jià)-商品平均成本)/商品平均售價(jià)×城市居民總數(shù)×城市居民人均消費(fèi)支出≥城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價(jià)×城市商業(yè)地產(chǎn)總面積　　

商品銷售毛利率×城市居民總數(shù)×城市居民人均消費(fèi)支出≥城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價(jià)×城市商業(yè)地產(chǎn)總面積　　

再變換公式得：　　

(商品銷售毛利率/人均商業(yè)地產(chǎn)面積)×城市居民人均消費(fèi)支出≥城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價(jià)

可以通過對(duì)商業(yè)飽和度的測(cè)算來對(duì)城市商業(yè)需求面積進(jìn)行合理估算。商品銷售毛利率、城市居民人均消費(fèi)支出、城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價(jià)的變動(dòng)都會(huì)引起測(cè)算結(jié)果的變化，我們知道商品銷售毛利率和城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價(jià)都會(huì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)或是下降的態(tài)勢(shì)，一般情況下，兩者是同步的，即：商品銷售毛利率的增長(zhǎng)往往促使商業(yè)地產(chǎn)平均租金的增長(zhǎng)，反之亦然。

　　但是隨著居民收入的增加，城市居民人均消費(fèi)支出也會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)，但這并不是必然的，在特殊情況下，居民消費(fèi)欲望下降，即使收入增加了，但是城市居民人均消費(fèi)支出也不會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)，甚至?xí)陆?。因此，上述公式的測(cè)算值基本是穩(wěn)定的，也就是說在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境中，一個(gè)城市的人均商業(yè)地產(chǎn)面積存在著一個(gè)相對(duì)飽和值，所以，美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家雖然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)很發(fā)達(dá)了，但人均商業(yè)地產(chǎn)面積飽和度也只不過在1.2平方米左右?？梢?，當(dāng)城市人均商業(yè)地產(chǎn)面積大大超過了飽和度，競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)率下降，也就是說任何新增商業(yè)地產(chǎn)的舉措，會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)效益和物業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)效益下降。

我們公司宏圖遠(yuǎn)見就是一家專業(yè)的位置智能服務(wù)提供商，致力于為客戶創(chuàng)造更多的商業(yè)價(jià)值。 公司主要服務(wù)于商業(yè)企業(yè)，提供全方位的地理商業(yè)數(shù)據(jù)產(chǎn)品、強(qiáng)大的地理商業(yè)智能平臺(tái)以及多樣化的服務(wù)，我們的產(chǎn)品和服務(wù)在零售、餐飲、快消、物流等行業(yè)應(yīng)用廣泛并深入，為企業(yè)選址、經(jīng)營(yíng)分析、精準(zhǔn)營(yíng)銷等提供專業(yè)的服務(wù)。

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